△2008年上半年房价分析及后期走势预测

    据国家发改委价格监测中心分析，今年上半年，全国大中城市房价走势较为平稳，涨势明显趋缓，同比涨幅有所回落；预计下半年房价走势将继续稳中趋降，全年涨幅低于去年。

    一、上半年房价情况

    从36个大中城市房价监测情况看，今年上半年，国家宏观调控政策取得一定成效，新建商品房价格高位小幅波动，涨势趋缓，存量房价涨幅回落。

（一）新建商品房成交价格走势平稳，涨势趋缓。今年上半年，新建商品房最低、集中、最高成交价比去年同期分别上涨13.23%、16.25%和15.63%，价格涨幅较高，主要是上年涨价翘尾的影响。从一、二季度走势变化看，房价涨势趋缓，二季度新建商品房三种成交价格同比分别上涨11.87%、13.75%和13.60%，涨幅比一季度分别下降2.79、5.16和4.16个百分点。从1-6月份集中成交房屋环比价格看分别为-0.29%、1.33%、-0.50%、0.94%、1.54%和-0.15%，房价走势在小幅波动中趋于平稳，前六个月平均价格基本与去年第四季度相当。

（二）存量房价格前高后低，涨幅回落。今年上半年，存量房最低、集中和最高成交价格同比分别上涨11.93、23.44%和16.18%。其中集中成交价格二季度同比上涨12.28%，涨幅比一季度下降23.53个百分点；环比也由一季度上涨9.60%，转为下降8.38%。

（三）大中城市新建住房价格高位运行，涨势趋缓。监测的36个大中城市中，有24个城市二季度新建住房价格同比涨幅超过两位数，与一季度相比，减少了6个；同比涨幅超过20%的城市也由一季度的20个下降到17个；其中深圳市新建商品房住宅价格二季度同比出现下降。

二、对今年后期走势的判断

综合各方面因素分析，预计今年下半年全国房价同比涨幅将稳步回落，走势将向平稳方向发展，部分前期投资需求比例高、上涨较快城市房价可能出现下降。

（一）房地产市场供求关系发生变化，房价趋降预期逐渐增强。2007年末以来，在国家不断加大房地产市场调控政策力度的作用下，加之房价过高超出多数城镇居民家庭承受能力，促使住房消费者预期发生变化，降价预期逐渐增强。据央行全国储户调查显示，今年二季度，未来三个月打算购房居民人数占比为15.1%，虽比上季度微升0.5个百分点，但仍为历史次低水平。

从市场表现看，今年1-5月份，全国商品房销售面积1.96亿平方米，同比下降7.2%，其中商品住宅销售面积1.79亿平方米，同比下降6.5%。而且商品住宅销售面积与竣工面积之比也由去年同期的2.11，下降到1.66。

（二）住房供应结构逐步改善有利于稳定房价。今年上半年，随着各地逐步落实国家调整住房结构，推进住房保障政策，保障性住房和中低价位普通商品住宅供应增加，住房供应结构得到进一步改善。一是住宅投资占比上升，1-5月份，全国房地产开发投资同比增加31.9%，其中住宅投资同比增加35%，占比由去年同期的69.9%，上升到71.5%，提高了1.6个百分点；二是保障性住房投资大幅增加，1-5月份经济适用房投资比去年同期增加48亿元，增长23.4%；此外中央财政安排68亿元用于廉租房建设，比去年增加17亿元，地方政府也相应增加了这方面的投入，各地廉租房等保障性住房建设明显加快；三是各地规划建设的小户型普通商品住宅比例提高，逐步投放市场，特别是各地从去年8月份以后大力建设的保障性住房和小户型普通商品住宅将陆续进入市场，有利于促进房价平稳。

（三）宏观经济环境改善有利于减轻房价上涨压力。今年，国家将“双防”作为宏观调控的首要任务，并将防止通货膨胀放在更加突出的位置，继续实行稳健的财政政策和适度从紧的货币政策。从目前来看，5月份物价指数也从2月份最高的108.7，下降到107.7，下降了1个百分点；1-5月份，固定资产投资同比增长25.6%，比去年同期下降0.3个百分点。宏观经济环境改善，尤其是坚持从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长，有利于减轻房价上涨的压力。

但是不利于房价稳定的因素仍然存在，尤其是流动性过剩问题仍是可能导致房价出现大幅上涨的主要因素。当前，在粮食、石油等初级产品价格持续上涨的国际环境中，世界经济增长放缓，以美国为首的主要资本市场吸引力下降，人民币升值与美元之间存在较大利差的情况下，国际资本流入对国内房价上涨仍保持一定压力。一是在银行收缩对开发商的贷款，开发商贷款融资困难且成本加大的情况下，大量国际资本的流入将可能弥补开发商的资金缺口，使开发商有能力维持高房价，抵消掉国家利用金融工具调控房地产市场的效果；二是在股市不稳、其他投资渠道缺乏的情况下，社会资金为保值增值可能再次进入住房市场推高房价。

三、政策建议

今年是房地产调控工作较为关键的一年，目前来看，国家采取的调整住房结构、增强住房保障、稳定房价的各项政策取得了一定的效果。但目前房价与多数居民承受能力仍有较大距离，加之不确定性因素较多，房价大幅上涨的可能性仍然存在。因此，各项调控政策不能有丝毫放松，尤其是住房保障、住房供应结构调整、控制房地产开发贷款以及遏制住房投资需求等政策要继续落实。

一是继续做好调整住房结构、健全住房供应体系工作。进一步落实解决城市低收入家庭住房困难的政策，加大廉租房、经济适用房、两限房建设，逐步提高经济适用房和两限房比重，扩大廉租房的保障范围；根据当地居民实际收入水平和建设成本合理制定经济适用房、两限房价格标准，加快建设和入市速度，引导市场房价，解决夹心层群体住房难问题，增强消费者对稳定房价的信心。

二是完善和细化房地产开发贷款管理，配合住房保障建设工作。实行从紧的货币政策是遏制房价过快上涨，保持房价稳定的重要手段，并取得了一定效果，要继续坚持。在具体操作上，房地产开发贷款管理要与住房保障建设工作相协调，对廉租房、经济适用房等保障性住房予以资金支持，严格控制高档和普通商品房的开发贷款，削弱开发商捂盘坚持高房价的能力，促进房价合理回归。

三是密切关注热钱流向，严格限制热钱流入楼市。建立热钱监测预警协作机制，及时通报热钱流向和规模；严格限制外资机构和个人购房，加强限制热钱投资房屋炒作获利的政策研究，结合人民币汇率政策，提高外资购房短期出售所得税率，并防止热钱大规模迅速流出，造成房价大幅波动。

(责任编辑:马林)